'대항력'으로 전세보증금을 지키는 전입신고와 확정일자의 중요성.

안녕하세요 . js토크입니다.

 

 

 

드라마에서 보면 영화(드라마) 주인공이 이사를 오고 나서, 전입신고는 하였는데, 확정일자를 받지 않아 문제가 생기는 경우가 종종있죠?

 

또는 전입신고 자체를 안해서 문제가 생기는 경우도 많구요.

 

 

이로인해, 해당 건물주가 사업에 망한뒤, 건물을 경매에 부쳤을때, 보증금을 받지 못한 드라마 주인공은 극심한 생활난에 사채를 빌려쓰고, 그 과정에서 온갖 좌충우돌의  눈물나는 이야기들은 드라마에서 종종 나오는데요

 

 

 

하지만 이런 얘기들은 허구가 아니라  현실에서도 종종 뉴스에도 나오기에  '생활상식'으로  '전입신고와 확정일자의 중요성'을 얘기해보고자합니다.

 

 

 

 

 

■전입신고■     새로운 지역(주소)으로 이사왔을때, 거주지관할 동사무소(주민센터)에 내가 여기로 이사왔음을 알리는 것으로 이사후 14일이내에 해야합니다.     14일이 넘으면 과태료를 매길 수도 있다고합니다.        ■전입신고효력■   집주인에게 문제가 생겼을 때 최우선 변제금을 가장먼저 받을 수 있습니다.(거의 백프로 받으실수 있습니다)     ■ 최우선 변제금 ■     보증금이 일정액 이하 일 경우,  주택이 경매 되었을 시에 최우선적으로 돌려받는 보증금으로, 근저당권 (은행대출), 전세권 등을 가진 다른 담보물권자나 일반채권자보다 우선시합니다.

 

 

 

 

 

 

 

새로운 집으로 이사왔을때 가장 먼저 해야 할 일입니다. "오늘은 바쁘니까 내일 해야지, 내일은 또 무슨 약속이 생겨, 모레 해야지" 등으로 차일피일 미루기 쉬운데요.

 

하지만  전입신고는 절대로 미뤄서는 안되는 일입니다.

 

 

그것은 전입신고를 하고, 주거지에서 생활을 하면 생기는 대항력 때문인데요.

 

 

 

 

●대항력●   " 이미 유효한 (법적 )권리관계를 제 3자가 부인할 경우, 그것을 물리칠 수 있는 법률상의 권능"을 의미합니다.       ●대항력의 성립요건●     주택임대차보호법에 따라 임대차계약 (유상계약-당사자 쌍방이 대가를 주고 받는 것을 약속하는 계약)을 하고, 해당 관할 주민센터에 전입신고를 하고,      그 집에서 살고 있을(점유)때 생깁니다.       ●대항력이 생기면●   임대주택에 사는 입주자는 임대주택계약기간동안 퇴거당하지 않고 생활 할 수 있습니다.     ●주택임차권●   입주자가 주택에 세들어 살수 있는 권리.

 

 

 

따라서 대항력이 생기면 건물의 경매 매매등으로 주인이 바뀌어도 주택임차권을 주장할 수 있는 권리가 생깁니다.

또한 내보증금을 지키기위해 가장 중요한일입니다. 

 

하지만 전입신고를 늦게 하거나, 하지 않을시에는  이런 '대항력'에 문제가 생기니 법의 보호를 위해서 이사한 후 14일 이내에는 해주세요.

 

 

 

◆확정일자◆     법원이나 동사무소에서 '주택임대차 계약을 체결한 날짜' 를 나타내기 위해, 임대차 계약서에 도장을 찍어주는데요. 계약서에 찍힌 날짜를 의미합니다.     따라서 임대차 계약을 하고, 임대차 보증금에 대해 제 3자 에게 대항력을 가질  수있도록 계약일자를 관련기관이 확인해주는 걸 말합니다.

 

 

 

임차인(입주자)은 '대항력'을 형성하기 위해서 전입신고를 하고,  확정일자를 받는건 아주 중요합니다.  전입신고를 할 경우 '최우선 변제금'을  받을 수 있으며, 확정일자를 통해 ' 우선 변제권'을 가질 수 있기 때문입니다.

 

 

 

♣우선변제권♣     다른 채권자 보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 말하며, 우선순위에 따라 선 순위가 전액을 변제 받은후, 그 뒷순위가 전액을 변제 받는 순으로 갑니다.     따라서 후순위로 밀리면 돈이없어, 한푼도 변제 받지못할 수도 있습니다.

 

 

 

 

자, 그럼 이제까지 중요한 전입신고와 확정일자에 대해서 알아보았는데요. 이사온 사람이 해야 할일에 대해서 정리해보겠습니다.

 

 

 

1. 거주지 주민센터로 이동.

 

 

 

전입신고와 확정일자를 받기위해서, 이사온 직후 제일먼저 할 일은 임차계약서(전세,월세 계약서)를 가지고 거주지 관할 동사무소로 갑니다.

 

 

 

이때 세대주가 신고할때는 신분증지참,  세대주가 아닌 사람이 신고할 때는 세대주 신분증, 도장 그리고 본인의 신분증이 필요합니다.

 

또한 등기등본부를 확인하여, 신고지가 맞는지 확인해야됩니다.

 

 

 

2. '최우선변제금'의 권리를 얻기위해, 전입신고서를 담당공무원에게 제출합니다

 

 

해당 거주지 주민센터를 방문하여, 전입신고양식대로 작성후 담당 공무원에게 제출하면 전입신고는 완료됩니다.

 

 

 

 

 

3,'우선변제권'을 가지기위해 확정일자를 받습니다.

 

 

보증금 보호를 위한 우선순위를 위해서, 확정일자를 받습니다.  전입신고후에  담당 공무원을 통해  전, 월세 계약서를 제출한후 확정일자를 받습니다. 그러면 담당공무원은  확정일자 도장을 찍어줍니다.

 

 

 

4. 확정일자를 받고 장부에 도장이나 서명합니다.

 

 

 

장부에 도장이나 서명을 하면, '대항력'이 생겨서 '주택임대차보호법'에 따른 최우선적 보호를 받을 수있습니다.

 

 

 

 

주의할점은 확정일자를 받은 장부를 분실할 경우 재발급 받을 때는  확정일자가 바뀌기 때문에, 우선순위에서 밀릴수 있습니다. 따라서 처음에 계약한 장부는 잘 보관해야됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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또한 확정일자는 네이버에서 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에 접속후,  진행하실 수도 있습니다.

전입신고역시 정부 24(https://www.gov.kr)를 통해 접속후 진행하실수 있습니다.

 

다만 아주 중요한 문제이니 만큼, 인터넷이 익숙치 않는 분들은 거주지 동사무소에서 하시는 걸 추천드립니다.