생활상식,부동산용어(등기부등본,저당권,분양가상한제 등)알아보기

안녕하세요.  js 토크입니다.

 

 

 

오늘은 생활상에 기본적으로 알아야 함에도 햇갈리고, 모르는 부동산 용어 몇개의 의미를 포스팅해볼게요.

 

 

 

 

◆부동산과 동산◆

 

 

○부동산→ 뜻을 풀이해 보면 움직이지 못하는 재산으로,  땅과 건물.

 

 

○동산→ 움직일 수 있는 재산으로 은행에 저축한 예금,주식,자동차, 현금 등을 의미합니다.

 

 

 

 

■임대인과 임차인■

 

 

 

○임대인→건물 or 부동산을 빌려주고 대가를 받는 사람을  말합니다.

 

우리가 흔히 말하면 '갑'으로  '땅주인', '집주인'이라고 보면됩니다.

 

 

○임차인→ 건물 or 부동산을 빌려받고 대가를 내는 사람을 의미합니다.

 

월세, 전세로 세들어 사는 사람이나, '땅을 빌린 사람'을 말합니다.

 

 

 

 

 

■전용면적과 주거공용면적■

○ 전용면적→사람이 일생생활을 할수 있는 방, 거실, 주방등의 주거 공간.  ※ 발코니는 제외.

○주거공용면적→ 주민들이  공동으로 활용 할수 있는 공간으로, 손 쉽게 설명하면,  아파트의 복도, 엘리베이터, 계단 등과 같이 사용할      수 있는 공간을 말합니다.

 

 

 

○전용면적+주거공용면적= 공급면적이라고합니다.

 

 

 

 

■공시지가와 기준시가■

 

 

 

○공시지가→ 건물을 제외한 순수한 땅값.  국토교통부장관이 '토지에 대해 이용상황, 주변환경, 사회적 조건 등이 유사하다고 인정되는 토지 중에 대표적인 표준지를 설정하고 적정 가격을 조사, 평가 결정하여 공시하는 지가'를 말합니다. 단위 면적당 토지가격.

 

  

 

○종류→표준지공시지가, 개별공시지가

 

 

○표준지공시지가→국토교통부에서 2월말에 공시

 

 

○개별공시지가→지방자치단체에서 5월말에 공시

 

 

 

○기준시가→ 소유하고 있는 토지, 건물 등의 가격을 평가하여 국제청에서 과세하기 위해 만든기준.(양도소득세,증여세,상속세)

 

따라서 토지나 건물 골프회원권 등을 팔거나, 상속 증여 할때  세금을 부과하는 기준으로 사용됩니다.

 

 

 

※주의사항 실제 내 땅과 집을 사고 팔때는  인근 부동산으로 가셔야합니다. 공시지가, 기준시가는 가격의 척도가 아닙니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■재건축과 재개발■

 

 

 

○재건축→ 지은지 오래된 건 건물은, 시설이 노후화 되어, 화재나 붕괴 등의 위험이 있습니다.

 

 

 

지난 6월 3일 서울 용산구 건물 붕괴 사고 역시 50년이  넘은 노후 건물로 , 균열후 붕괴 된 것으로 추측됩니다.

이와 관련하여 재건축은 건물을 다시 짓는, 즉 노후화된 주택지역의 주거 환경을 개선하는 민간주택사업적 성격을 지니고 있습니다.

 

○재개발→ 영화에서 보면 재개발 잇권을 두고, 조폭(깡패), 사업가, 정치권이 로비적 성격으로 얽혀서 공생하는 걸 많이 보시죠?

그것은 재개발이 도시기능 활성화와 , 상권을 원활히 유지하는 거시적 차원의 도시환경을 개선하는 사업으로, 지방자치단체와도 연관되기 때문입니다.

 

 

 

 

따라서, 재건축은 건물은 다시 짓는걸 말하지만,  재개발은 하나의  커다란 상권, 하나의 지역을 만드는 보다 큰 개념입니다.

 

 

 

 

 

■등기부등본■

 

 

 

○부동산에 대한 '소유권, 권리관계 등이 기재된 장부'를 의미하며, 표제부, 갑구, 을구로 구성되어있습니다.

 

 

○표제부→ 건물/토지의 소재지번,지목,대지권의 면적,구조(건물내역)을 표시합니다.

 

 

 

○갑구→ 소유권에 대한 사항을 기재합니다.  소유권이전, 권리변동등의 내용이 기재됩니다.(ex압류및 가압류, 경매사항 등)

 

 

○을구→소유권 이외의 물권에 대한 권리사항을 기재합니다.(ex →(근)저당권, 전세권, 임차권 등)

 

 

 

 

※주의사항→ 등기부등본은 누구라도 (열람) 교부 받을 수있으니, 필수로  계약할때도 확인, 잔금 치를 때도 확인해야합니다.

 

또한, 등기부등본 열람은 '대법원 인터넷 등기소'에 접속하여 확인할 수 있으며,  집에서도 출력 할 수있습니다.

 

 

확실하게 하고 싶다면,  구청, 동사무소 (주민센터)에서  발급 받으면 됩니다.

 

 

 

 

 

■등기권리증■

 

 

 

'등기소에서 주는 등기완료증명서'입니다. 하지만 이것을 소유하고 있다고 해도, 하나의 증명서에 불과할뿐이라서, 진짜 권리자가 나타나면 대항할 수 없습니다.

 

 

 

등기권리증은 잃어 버려도 재발급되지 않습니다. 잘 보관하시는게 중요하구요.   등기권리증을 분실하셨다면, 주택을 매도하려는 사람이  '소유자 확인 서면'(본인 신분증첨부,지장찍은서류)을 작성하여 매수자에게 줘야합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

■건폐율과  용적률■

 

 

 

 

613 지방선거에 서울시장 후보로 출마한 '김문수서울시장후보'는 서울시장에 당선되면 , 서울시청에 '유튜브 BJ' '크리에이터'의 방송출입증을 만들고, 서울지역 대학근처를 활성화 시키는 '인센티브' 계획이 있다고 공약을 걸었는데요.

 

바로 그것은 건폐율과 용적률의 조정과도 상관 있으니 용어에 대해서 알아봅시다.

 

 

 

○건폐율→ 건물을 지으려는 대지(땅) 안에 '건물이 차지하는 대지면적의 비율'을 의미.

 

50평의 땅에  25평짜리 건물을 지었다면  건폐율은 50%가 되는것입니다.

 

 

 

 

○용적률→ 건물의 '바닥 넓이의 합'을 말함.

 

 

(ex→ 건폐율 50프로인 1층 건물은 용적률 50%프로이지만, 2층이면  1,2층 바닥넓이를 합산하여 용적률이 100%가 됩니다.)

 

김문수서울시장후보는 서울에 있는 50여개의 대학근처 상권을 활성화 시키기위해, 용적률부분에서 인센티브를 주지않나 싶네요

 

 

 

 

 

 

■분양가상한제■→ 민각택지에는 분양가 상한제가 폐지상태이지만, 청약경쟁률 높은 곳은 적용됨.

뉴스만 틀면 아나운서들이 '분양가 상한제'로  정부는 집값안정화 정책을 시행한다는 얘기를 할 때가 있었죠.

분양가 상한제는 건물을 짓기 위해 하는 일련의 과정속에 '택지비'+'건축비'+'업체적정이윤"의 합산을 분양가책정방식에 대한 법으로 규정하여'분양가격'을 조절하는  제도입니다.

 

 

 

 

2015년 4월부터 민간택지에 대한 분양가 상한제는 폐지되었으나,  청약경쟁률이 과도하게 높거나, 주택가격의 급등 가능성이 높은 지역은 적용됩니다.

 

 

 

 

 

■다세대주택과 다가구주택,오피스텔■

 

 

 

○다세대주택→건물하나에 집집마다 집주인이 있는 걸말합니다. 각각의 집주인이 있기에 세대별 분양이 가능해요.

 

 

○다가구주택→ 건물하나에 집주인은 한명이며, 나머지는 임차인으로 구성됩니다.

 

 

고시원, 원룸, 아파트,전세, 월세 등으로 사는 세입자를 생각해보시면됩니다.

 

 

○오피스텔→ 용도가 일하는업무공간이므로,  업무공간이 50%이상, 주거는 50%미만인 건물.

 

 

 

 

 

■우선변제권■  

 

 

 

임대해서 사는 주택이, 경매, 공매에 부쳐졌을 때,  세입자가  보증금을 우선해서 변재받을수 있는 권리.

 

단 동사무소, 주민센터에서 확정일자를 받아야합니다.

 

 

 

 

 

■대항력■

 

 

○대항력→전입신고후 확정일자를 받아 권리를 획득하면,  임대주택의 소유권이 다른 사람에게 넘어가도 계약기간 내에 살수 있는 권리.

 

 

○성립조건→임대차 계약+전입신고(확정일자받기)+점유(건물에 살고 있는 것) 등 요건을 충족해야 발생.

 

 

○확정일자→ 보증금보호를 위해 거주지 관활주민센터(동사무소)에 방문하여 전입신고후, 임대차계약서에 확정일자 도장을 받아오는 것.

 

 

 

 

 

■분양공고 시행사와, 시공사, 신탁사■

 

 

 

○시행사→ 주택을 지을 때 모든  공사의 책임을 맡아 공사의 전 과정을 관리, 감독하는 회사. 계약자의 입주까지도 담당.

○시공사→ 시행사로 부터  주택사업의 발주를 받아 실제로 주택건물을 짓는 회사.

 

○신탁사→ 주택을 매매할시에 계약자(입주자)는 계약금을 시행자에게 주는게 아니라 신탁사를 통해 위탁합니다.

※ 시행사에 문제가 생겼을 때,  소비자에게 피해를 적게 줄려는 안전장치.

 

 

 

 

○감리사→주택공사를 하는 과정에 문제가 없는지, 확인하며, 설계도 도면과, 관련서류대로 시공하는지 감독하는 것,

 

 

 

 

 

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■저당권과 근저당권■

 

 

 

 

○저당→ 돈을 빌려주고, 빌리는 관계에서  담보를요구하는데,  부동산에서는 이것을 저당이라고합니다.

 

 

○저당권→ 재산을 담보로 해서 가질수 있는 '물건에 대한 권리'(물건만해당)→담보물권.

 

 

내가 가진 담보(물)을 사용하여, 담보물에대한 가치를 상정하고 그범위내에서 돈을 빌릴수 있는 증서.

 

 

 

 

○근저당권→'채권최고액'을 설정하여, 담보물권을 정하는방법. 건물주가 금융기관에서 대출을 할경우 등기부 등본에 표시하는데, 원금으로 설정하지 않고, 이자연체, 법적비용 등이 발생할 수 있으므로 원금보다 10, 20%정도 더 설정하는 걸 근저당권이라합니다.

 

 

 

 

근저당을 설정하면, 해당 담보에 대한 후순위 채권자보다 먼저 변재 받을 수 있습니다.

○채권 최고액→ 은행(금융기관)에서 10억을 융자할 시 보통 근저당을 120%정도 잡는데 이럴경우 채권최고액은 12억이 됩니다.

 

즉 채권 최고액은 근저당권에 나와있는 채무액을 표시한 것으로  최대금액을 설정한 후 돈을 빌리고 갚을 수있으며 은행은 그 채권의 권리를 가집니다.

 

 

 

 사람이 살다보면 부동산 용어를 몰라 에로사항이 생길 수 있다고 합니다. 하지만 알게되면 실생활에 유용하므로 포스팅했습니다.

여름이 다가와서 날도 더운데 모든 분들 건강 잘 챙기세요.